2023年第四季度市场情况
当前商业地产市场依然面对着巨大的挑战。2023 年期间仅因庞大融资成本上涨就足以为地产业主带来巨大的压力。
此外该年也是仅 10 多年来最动荡的一年, 影响了几乎所有先进国家及它们的经济情况。通货膨胀、地缘政治的紧张 局势以及乌克兰和中东的持续战事都为商业地产业主、买家及估价师的处境更为艰难。
对于商业地产市场来说 COVID-19 新冠疫情带来的额外影响带来了更多的不确定性, 特别是在商业办公室的区块, 澳大利亚办公楼的入住率达到了自 1990 年中早期经济衰退以来前所未见的水平。平心而论，虽然市场向潜在租户提 供越来越多的租赁激励措施, 办公空间的净吸收量将依然持平, 大多数的新租赁交易只会是租户从已有的办公空间搬 到了新的空间, 他们很可能也利用了租约到期时机及业主希望物业保有稳定租约的情势获得了更有利的合同。
我一直认为主流媒体报道的澳大利亚商业地产市场分析及报告中有潜力加入更深度的个别市场分析。基于这点我们可 以得出结论工业、酒店、零售及多个‘ 其它’区块市场在今年的表现明显优于商业办公物业区块。
在所有区块完成的交易中, 尤其是随着年度的进展, 我们可以得出一个明显的结论就是物业的资本化率受到了大幅的 影响, 如果没有其它的原因就是物业融资的成本增加了。
买家看法
我们相信虽然 2023 商业地产市场交易较为疲软, 但是对于希望出售物业的业主并不是毫无希望的。不同于我们在 2008 到 2010 年之间见到过的低迷资本市场, 市场上依然拥有大量的活跃买家 (在这个市场周期阶段) 似乎正在等待入 场的时机, 他们希望可以获得与传统商业物业投资市场相比较为正常化的投资回报率。
在 2023 年中我与私人投资者及家族企业的交流中我感受到了他们对于商业物业市场投资的浓厚兴趣。在与他们的谈 话中我们发现尽管他们有着投资的意愿, 但是他们主要的考量还是不确定应该投资那些特定区块的物业还有适合的入 场时机。
毫无疑问许多有能力购买商业物业投资者都在担心那些持续以更低初始资本化率入手物业的投资者 (许多可能受资产 融资成本下降的驱动) 需要在未来为他们的选择承担责任。整年下来许多的话题都提到了那些被认为以太高价格入手 物业投资者的动向并认为他们在中短期内可能将为处理这些物业上面临重大问题。
我个人的看法是那些有现在能力在商业地产市场上部署资本的投资者们将会保持警戒, 直到市场周期达到并稳定在一 个考虑到该行业整体风险状况的水平普遍认可的资本化率为止 此外最后一个重点是投资者们正在对于住宅市场表现出浓厚的兴趣并希望获得详细投资商机, 这主要来自明显供需不 足的问题、租建物业 (BTR) 区块带来的影响及各个政府层级都在计划如何解决澳大利亚全国范围的住房危机。
业主看法
我们可以公平的得出结论, 比起过去近十年来商业地产的业主处于极为不安并紧绷的情势。毫无疑问许多在过去几年 以较高价格入手物业的买家正在受到来自投资人、融资人及评估师的质疑。我们相信这些业主在 2023 年花了大部分 的时间在保护现有资产金流、与股东沟通及与融资人及评估师合作。
我们认为在几年前愿意交易物业的业主现在不会想要出售他们的物业, 降低他们将持有物业公开上市出售意愿的原因 来自他们担心在公开销售流程中市场上的活跃买家将会任何为他们的物业定价。许多带有这个想法的业主很有可能在 未来 6-18 个月里为市场上带来公开出售物业过剩的情况，这将会进一步降低买家愿意为物业支付的价格。在这个时 间点我们就会见到市场上新的商业物业价值定位。
2024 年展望
我们公司内部正在讨论的一大议题就是在 2024 年与商业地产市场相关的‘债务’将会发生什么问题？我们已经在美 国市场上看到了资产的大幅贬值, 美国市场一直以来都是亚太商业地产市场未来趋势预测的一个重要指标。 在 2017、2018 及 2019 年入手物业的业主在近期可能都需要进行重新融资, 债务成本的大幅上涨将会影响借贷人获得 再融资、支付新贷款及可能是最重要的- 以低于当初购买价格更低的估值完成这些程序。
我们预估尽管我们在 2023 年见到的低交易量情况可能会持续, 但这预计仅维持在新年度的前几个月。市场是一个很 大的不明因数是了解非银行商业地产贷款机构将有多大的缺口。显然非银行贷款区块在过去 5 年内总体上有了大幅的 成长, 虽然他们基本上提供了与传统银行 (借贷的部分) 相同的功能, 但是他们在贷款的报告、可见度及透明度上有了很 大的区别。
依据我个人在商业地产市场上 18 年的工作经验, 澳大利亚地产市场中的‘地产价值’是以非常不稳定的要素所组成 的。我相信当 4 个同样类型的物业 (例如 4 个维多利亚州社区型格外珍惜) 在一个买家需求不是特别旺盛的市场中同 时挂牌出售, 这将成为资产价值大幅下跌的催化剂，因为市场将立即转为‘买家市场’的情势。当物业公开挂牌出售并 没在销售流程结束后成功售出, 市场上剩余的地产业主将会更急于售出他们的物业，特别是他们看到了市场上越来越 多相似的物业都成功售出。在某个时间点他们会失去耐心并开始考虑迎合当前市场需求 (最高的出价)。当一个或以上 业主因为任何原因开始考虑迎合市场价位出售物业将会是他们的最佳选择, 这将开启该类型物业市场的重新定价的阶 段，这将进而影响更广泛的商业地产市场定价。
虽然我们在 2023 年看到了一些物业以低于 2015-2021年期间的收益率售出，大多数的物业售价都受到了物业本身特 殊条件的影响。市场还没经历大范围的价格下跌基本上就是因为市场上还没受到足以推动此情况的资金压力。我们很 难知道多少当初以 5.25% 收益率购买的物业有着租金涨幅的限制以及在那个时期购买的物业是否会在未来 24 个月年 遇到任何问题。对于那些设施保守借贷及可以提供额外资产解决估值下跌问题的私人投资者及家族这不会构成一个大 问题。对于那些以不同资本结构、有着回报率需求并对股东带有承诺的买家, 未来可能不会一帆风顺。