欢迎来到 2025 年首期 Bricks & Mortar（砖与灰浆）通讯。
迈入新一年，市场依旧充满对比
商业房地产市场仍然是一个充满对比的领域——它正处于即将揭晓的边缘，但距离其真正的周期完全展开仍有一段时间。从许多方面来看，我们依然处于 “午夜前二十分钟” 的阶段。
悬而未决的周期
当前的商业房地产周期尚未完全展开，投资者正在见证动能的逐步积累，而非一场迅速爆发的高潮。尽管仍需谨慎，但市场中仍有一些值得关注的亮点：
物流与数据资产
某些资产类别，尤其是物流和数据领域，依然表现强劲。电子商务的扩张、数字化转型以及对强大数据基础设施日益增长的需求，都为这些行业提供了坚实支撑。
零售市场的韧性
尽管部分领域面临阻力，零售资产依然展现出较强的稳健性。这部分得益于市场的战略定位，消费者仍然倾向于线下互动，同时，融合线上与线下体验的创新商业模式也进一步增强了零售行业的适应能力。
然而，依赖新建项目的资产以及高度依赖杠杆融资的投资 仍然面临更大的挑战。在当前环境下，这些项目受到市场不确定性、融资成本上升以及更为谨慎的投资者的影响——他们正重新评估资产价值，并据此调整投资策略。
政治与经济暗流
政策环境正在悄然变化，可能会在一定程度上重塑资本市场：
特朗普就职
随着唐纳德·特朗普的再次就职，未来几个月将是观察其政策及意识形态转变对资本市场影响的关键时期。尽管目前尚难以辨别明确趋势，但投资者应保持密切关注，并预期市场将在适应潜在的监管与经济变化时经历一段调整期。
澳大利亚的政治不稳定
在太平洋彼岸，澳大利亚的政治局势仍然充满不确定性。即将到来的联邦大选以及国内政策辩论，使投资环境变得更加复杂。尤其值得注意的是，维多利亚州的财政状况面临挑战，债务水平较高。在此背景下，长期投资视角对于专注于该地区的投资者尤为重要。
办公市场的动态变化
办公市场已出现早期改善迹象，但这背后也存在隐忧。目前的复苏主要由 对租户友好的交易 所推动——租户利用这一机会协商更优惠的租赁条款，并升级至现代化、高质量的办公空间。
然而，这一趋势也引发了新的挑战。大量二级办公空间正在被腾空，这些资产的长期可行性尚不明朗。随着市场偏好的持续演变，投资者在进入该领域前应进行深思熟虑的评估。
耐心仍是关键
总结来看，2025 年的市场基调是谨慎乐观与耐心等待。对于希望在商业房地产市场（尤其是维多利亚州）找到机遇的投资者，以下关键因素值得关注：
•后疫情时代的挑战：COVID-19 仍然对市场产生深远影响，包括较高的利率、生活成本压力，以及远程办公趋势的长期影响。
•信贷市场收紧：私人信贷机构对开发型资产的态度趋于谨慎。借款人对资产的乐观估值与市场更为保守的定价预期之间，已经出现了显著差距。
•审慎中的机遇：尽管许多行业仍处于观望阶段，但物流、数据和零售领域依然存在投资机会。在当前市场环境下，采取精挑细选、耐心布局 的策略，或许能带来最佳回报。
当市场周期的“午夜倒计时”继续推进，我们依然保持乐观，相信未来市场的逐步明朗将为那些愿意等待最佳时机，并能够采取积极策略优化资产价值的投资者带来明确的机会。
愿您度过充满思考与机遇的 2025 年！
期待下次再会，
Mark Wizel