维多利亚州的住房短缺问题多年来一直困扰着人们，许多人寄希望于政府能够采取有效的干预措施。然而，维多利亚州工党政府最近推出的措施，可能无法真正解决问题的核心。尽管在都市地区推动额外的建筑高度审批和增加密度看起来似乎是一个表面上的解决方案，但它对阻碍该州发展的结构性挑战几乎没有任何实质性影响。
高度审批的错觉
如果增加建筑高度是解决住房危机的灵丹妙药，那么为什么在过去三年里墨尔本没有一个非租赁建造（BTR）的住宅塔楼建成？答案不仅仅是规划限制或高度限制的问题，而是市场的基本条件。开发商根本没有推进新项目，这个问题比区域划分法规要深得多。
问题的核心有两个方面：日益上涨的建筑成本和技能工人的严重短缺。即使有更高的密度审批，当前市场的建设经济学使得开发商几乎无法承担新项目。建筑成本飙升，劳动力短缺加剧了这一问题。我们缺乏足够的建筑工人来降低建筑成本，使得新开发项目对开发商来说无法负担，更重要的是，对银行来说也难以支持。住宅开发的低回报率使得金融机构不愿意为这些项目提供资金，尤其是与商业地产相比。
劳动力和金融支持的缺乏
前维多利亚州州长杰夫·肯尼特多次呼吁增加建设工人数量，强调如果不大幅增加建筑劳动力，维多利亚州的建设管道将停滞不前。肯尼特的观点是真实的——如果没有支持建设的财政和劳动力资源，给予开发商规划审批是不够的。开发商需要看到可行的利润以承担风险，而目前这种情况根本不存在。
2017年政策错误
值得回顾的是，不久前政策失误的影响。2017年，同一政府取消了购房计划（off-the-plan）买家的关键激励措施，大大削弱了墨尔本住宅公寓的需求。同时，他们引入了外国买家印花税附加费，严重打击了与东南亚投资者建立的信任关系。十年来，这些投资者在增加墨尔本住房库存和支持建筑活动方面发挥了关键作用。随着一项政策的改变，这一势头消失了。
这是今天住房短缺的一个关键因素。曾经支撑墨尔本公寓繁荣的外国投资尚未以任何有意义的方式回归。在重新建立这些信任壁垒并使政策环境更加有利之前，我们将继续看到住宅公寓行业的低活动。
真正的解决方案：批准靠近交通的英洛博土地
与其专注于在布莱顿等土地紧张的区域提升高度限制，政府应将注意力转向促进靠近交通枢纽的英洛博土地的快速审批。墨尔本的外郊和地区有充足的土地可供开发，但审批过程被繁文缛节和官僚主义拖累。加快这些与良好交通连接的大片土地的审批将使开发商能够建造更实惠的住房，并在真正需要的地方增加供应。
如果没有土地可供建设，没有劳动力来实现项目，内城区的高度审批将无法解决住房危机。通过简化增长走廊和交通设施良好的区域的审批程序，政府可以在住房供应方面产生更直接的影响，而不需要那些高风险、无法落地的高层开发项目。
呼吁合理的政策改革
最终，维多利亚州的住房短缺是一个多方面的问题，需要全面的方法。维多利亚州工党政府目前提出的措施未能解决劳动力短缺、建设成本过高以及开发商信心不足的根本问题。与其专注于效果有限的高密度内城区开发，政策制定者应着眼于支持全州更广泛、更可持续的增长的解决方案。
简化交通枢纽附近的土地审批，并重新评估那些导致外国投资者离开的政策，可能会大大有助于重振维多利亚州的住房市场。在这些潜在问题解决之前，当前提出的措施仍将继续偏离目标。