2024 至今的市场情势…
在澳大利亚各个旅游圣地都结束了节日的欢庆, 商业地产市场还是依照每年的惯例在一月27日苏醒并继续进行交易。 至今 2024 年的市场情势与 2023 年相比没有什么太大的变化。尽管央行利率上涨及债务成本增加, 商业地产市场几乎 没有为此出现困境。虽然由于全球经济压力的关系, 市场下滑的预测还是都在，但是对于市场本身的影响微乎其微。 投资者们对于商业办公室的情况还是保持谨慎的态度, 该类型物业交易量依然偏低, 这让它们的实际市场价值难以评 估。虽然办公物业目前有着较高的空置率并有着比起 COVID-19疫情时期高峰第了大概 20% 的市场价, 由于大多数的 业主不受到再融资的评估影响, 他们任然继续持有现有的物业。
在我看来，目前的市场情势比 2008-2011 年全球金融危机后时期的市场还要稳定。商业地产的拥有者及决策者不是不 活跃就是在谨慎探索出售的机会, 他们大多对于市场上活跃买家的出价不感兴趣。非银行贷款的区块对于目前稳定的 商业地产市场带来了大幅的影响, 该产业经营者对于市场的不透明度对于站在不同角度的关系者是具吸引力又令人紧 张的不确定因素。
一些大型商业办公楼的业主已经开始出售物业, 尤其是那些拥有较短加权平均租期或位于非中心区的物业。虽然流动 性不高, 但是布里斯班已经完成了一定数量的交易, 悉尼也有一些, 墨尔本则是更少。虽然媒体广泛的报道了一些以低 于账面价值 20-30% 售出的物业, 但是依我的分析和交易的价格, 我们需要质疑交易当下账面价值的准确性 (尤其在事 后）并呼吁投资者需要进行进一步的深入调查并保持警惕。
市场观察
卖方:
市场上有着一些零散的销售, 主要是因为财务所需或资金重组的因素。那些关于大规模资产抛售的说法是不准确的。 在我们上一期有提到, 虽然大型集团维持了良好的运转杠杆，这有效防止了大幅市场下滑的发生并允许了策略性的物 业销售。虽然市场上有着及笔不错的交易, 但是它们的交易价不应该用来作为市场定价的基准。 开发商们销售带有收益的物业是一个很好的例子, 他们很有可能是为了某些特定原因, 比起持有带有租金收益的物业 (例如 Cedar Woods & Williams Landing) 他们更加希望将资金投入其它的开发商机并在未来 5 年获得更高的收益。 其它吸引买家的情况是例如物业持有者 (通常是集团) 不愿意为位物业投入更多的资金由于稳定、优化或改善物业所以 他们选择配合市场将物业出售 (例如 Brandsmart, Nunawading)
买家:
市场上的买家有购买能力并正在寻找投资商机, 但是广泛的购买条件改善有着极大的不确定性。工业、酒店及优质购物 中心等区块表现依然良好。这些区块的售价比起基础市场的疲软它们更受到借贷成本上涨的影响, 这让他们在中期更 具吸引力。
2024 年后期预测:
我不认为市场会在近期大幅上涨。商业物业中的资金变得越来越挑剔, 这可能会限制市场的交易量。虽然市场周期尾端 兴起的日本资金吸引了很多兴趣，市场上来自中国海外买家的存在则被过于夸大了, 其中许多的其实是从 2009-2017 年就已经存在的本地华裔买家。我们可能会见到更多的办公室物业公开上市出售, 注意耐心即将出现在市场的的大宗 商品零售寻找物业, 它们可能来自无法受益于大幅租金增长的地区但是由于再融资的关系增加了财务的需求。
总结
市场交易量可能会继续保持低迷。当前的业主没有受到显著的财务压力而且开发商们正在面对法条变化的挑战。对于 那些还在等待市场崩盘的人来说这应该不太可能会发生。最成功的买家将会是那些准备好大量资金由于转型物业投资 的人。那些属于被动投资的物业将很难为潜在买家提供增值的空间, 特别是那些在过去15年中由更好的资产管理者管 理的物业，它们已经经历了普遍非常高的租金率，租户几乎没有空间流动。这些业主有可能会决定以 8% 以上的收益率 出售物业, 这是为了获得更好的资金流动性为可能在未来维持几年的市场不确定性做好准备。
最佳的选择:
– 于 2000 年后建造的工业设施
– 医疗中心
– 幼托中心
– 社区型购物中心
– 大宗商品零售中心
最差的选择:
– 小型零售商铺
– 商业办公室
– 显要资本支出的工业设施