随着 2025 年接近尾声——这一年充满矛盾、挫折、韧性与静悄悄的机会——正是停下来回顾的好时机。不是去总结头条或情绪周期，而是去看市场真正向我们揭示了什么。
今年伊始，我们仍然处在“午夜前二十分钟”的状态——一个等待明确方向、尚未准备好开启下一篇章的市场。
到年中，随着零售保持稳定、工业降温但依然坚挺、核心办公租赁出现复苏迹象，时间似乎走到了“午夜过一刻”。
但到了十月，随着墨尔本 CBD 面临一波安全与社会观感问题，这些脆弱的进展再次被威胁，市场情绪也随之转暗。
然而，当我们步入年末——下一轮周期的基础已无声地开始铺设，这一点已经越来越明显。
1. 住宅开发：必须带领下一轮周期的板块
如果有一个板块不可能永远沉睡，那就是住宅开发——包括纯住宅与混合用途。维州需要住房，澳大利亚需要住房。移民保持强劲。建设项目储备稀薄。规划改革不可避免，并且终于在推进。
维州政府在各中心区的改革——尽管不完美——明确传达了密度必须跟随基础设施、开发可行性必须恢复的信号。住宅开发不仅是经济驱动力，更是人口稳定与劳动力流动性的基础。
在 2026–2028 年间，于中心区收购并布局项目的人，将成为率先获益者。
2. 办公市场：一个真相，两种市场
现在已经不能再笼统地谈“办公市场”了——它已分成两个截然不同的市场。
拥有强 ESG、自然采光与高配套设施的优质资产正在趋于稳定。而二级办公楼则面临结构性淘汰。
不能仅以工作日的表现来评判墨尔本 CBD。尽管工作日客流疲弱，但夜间与周末依然活跃。CBD 的问题不是吸引力不足，而是安全感与工作日功能的缺失。
这是一个可以解决的问题。但需要：
- 为二级办公楼提供重新定位与改造路径
- 加强警力与安全执法
- 业主从被动房东转变为主动运营者
3. 物流与数字基础设施：动荡世界中的稳定力量
物流、仓储与数据基础设施仍由全球性趋势推动：线上零售、AI 采用、算力扩张、以及供应链本地化。
该板块从爆发式增长放缓至稳定表现。全国空置率不足 2%，足以说明问题。这几乎是商业地产中的“债券类资产”——稳定、必要、由刚性需求支撑。
4. 医疗地产：基于人类需求的板块
远程医疗无法替代在专业设施内进行的诊断、影像、治疗或专科护理。
医疗地产正成为人体版的物流体系——关键、重复使用、并且对周期高度免疫。
需求主要来自：
- 人口老龄化
- 慢性疾病上升
- 持续增长的移民带来的使用需求
- 社区型门诊护理的转型
5. 农业与食品生产：不再沉睡的“沉睡板块”
另一个快速升温的现实：世界需要粮食。
农业用地与农企吸引越来越多资本，原因包括：
- 全球粮食需求上升
- 供应持续紧张
- 水权与碳市场价值提升
- 机构资本将土地视为抗通胀资产
在不确定时期，资本会追随“永久性”——而没有什么比吃更永久。
6. 人们的“需要” vs 人们的“想要”
需要（高确定性需求）：
- 居住
- 医疗
- 食品
- 物流与数字基础设施
- 基础零售
想要（需求波动）：
- 餐饮与酒店
- 生活方式零售
- 体验式消费
- 健身与休闲娱乐
- 高端 CBD 办公配套
“想要”不会消失——它们只是在具有强劲人口与消费基础的区域集中。
7. 2025 年带给我们的教训——以及 2026 年的要求
全年下来，有几个主题已经无可忽视：
- 市场不均衡，但并未破裂。
- 质量是前提，不是偏好。
- 治理与政策的重要性远高于以往。
- 墨尔本必须正面解决安全问题。
- 在恐惧之下，机会正在形成——尤其在住宅开发、医疗、农业、混合用途和改造办公市场中。
圣诞寄语：带着锋芒的希望
我们很容易将 2025 视为挫折之年。但从周期角度来看，这类年份往往孕育最丰厚的机会。
市场的复苏并不会在一切看起来完美时发生，而是在必要性推动调整、政策回应、资本厌倦等待之时到来。
2025 是重校之年。
2026 可能会成为耐心与准备真正与机会相遇的一年……
我祝愿您和您的家人、朋友度过一个愉快的节日季，并衷心感谢您花时间阅读我对澳大利亚商业地产市场的观察与思考。
下次再会，
Mark Wizel