维多利亚州的税务环境变化
从今年的七月一日开始维多利亚州将会启用全新的商业工业房地产税 (CIPT Tax), 开始耗时十年的商业及工业地产印 花税废除, 作为替代的将会是每年一个百分比的地价税 (从第十一年开始)。全新的税金基本上就是新的土地税并将为 维多利亚州带来双重税务系统直到所有产权都在税务生效日期后完成至少一次交易。
由于其复杂性、市场的不确定性及对于估值和租贷方面的带来的影响, 这些税务改革在业界受到了褒贬不一的评价。 当然的业界将会面临更高的税率 (哪个政府会引入新税收来减少收入？)。这个变化结合了其它包括去年的 COVID 债务 征税等多个地产税金, 都为企业在维多利亚州的营运带来更高的难度及复杂性。
在我的职业生涯中从来没有遇过任何商业地产业主对于未来拥有现在这个程度的担忧的时期。结合所有因素, 市场正 在面临自上世纪 90 年代早期经济衰退以来对非机构商业和住宅房地产市场最严峻的挑战。
缓慢的发展让生存成为首要任务
说道经济衰退, 今年三月的季度 GDP 增长数据 (0.1%) 表现非常缓慢, 最好的情况是增长停滞，最坏的情况则是在未来 下滑。这个很大的程度来自于高利率、持续的通膨压力及许多 COVID 疫情留下的影响。这个情势影响了经济体制中的 所有人, 尤其在我们所在的这个行业。
虽然房地产投资通常被视为精英阶层的领域, 这个观点是非常不准确的。我在过去 20 年来认识了许多不同类型及背景 的商业地产业主。例如一位拥有小型零售商铺的私人业主与拥有连锁超市或购物中心的业主之间会有着极大的不同。 许多商业地产业主们在净资产及资金获取方面上有着很大的差别。
不论是哪一种业主, 维多利亚州的业主都正在受到伤害。因为广泛经济表现不佳而减少的租金收入和支出上涨都严重 压缩了业主的回报率。考虑到这些行业在 COVID 疫情中所作出的牺牲 (例如业主自行吸收那些因为疫情无法营业租户 未能支付的租金) 这让以上提到的税务改革更加难以承受。近期我认识的一名墨尔本近郊区业主发现到她所收到的年 度土地税账单金额超过了来自她长期租户的总租金收益。我无法想象业主们如何在如此负担下生存后还要面对这个更 高并更复杂的税金政策- 这是许多业主正在面对的压力。
未来走向如何？
与其它地区相比维多利亚州市场有着较低的活力- 主要因为不断增加的债务及税收情况- 我们需要认真检视长期发展 竞争力的问题。没有人可以确切的预知未来, 但是新洲在 6 月 18 日推出的州预算将是一个很好的地产税务未来指标。 维多利亚州的新商业及工业印花税改革的对新洲之前发起的地产税改革提倡中的部分回应。我很好奇这个较劲是否会 继续下去并且维多利亚州在最后将如何表现。
在这些压力下大家都在问…
尽管有些正面的报道提到了墨尔本逐渐下降的空置率及回升的人流量, 但是许多业主们需要认真的考虑一个问题- 在维多利亚州拥有商业物业是否越来越难以维持？或者说维多利亚州的商业地产投资是否越来越没有吸引了？ 我认为并非如此, 墨尔本依然有着良好的长期投资基优势。但是投资者及业主们需要做出谨慎的决策。目前在公共及 私人市场上都依然有着极大的动荡- 而且犯错的空间还是非常有限。
未来将会面对的挑战
维多利亚州依然处于一个困难的处境。经济放缓、低迷市场活动及税金上涨都是地产市场不需要的逆势。如果情势往 坏的方向发展, 我们可能将会在市场上见到大量的空置商业物业、潜在买家稀缺并导致严重的产值侵蚀。这个情况最终 可能为资本利得税收入带来比现在困扰业主的土地税更大的影响, 至少业主还负担的起。
我们下次见。