随着我们迈过2025年的中点，澳大利亚商业地产市场似乎正努力重新找到立足点——但我们究竟是朝着黎明前进，还是正在进一步陷入黑暗，仍存在广泛争议。
许多人都在问：周期是否终于已经转向，还是近期的稳定仅仅是另一次震荡前的短暂喘息？
正在转型的市场——但并不一致
多个迹象表明市场正朝着“谨慎乐观”的方向前进。零售和工业板块的回报率已转为正值。长期承压的优质办公资产也开始出现租赁活动回暖的迹象。甚至澳洲储备银行（RBA）也释放出希望的信号，暗示未来可能降息，预计现金利率将在未来几个月接近3.1%。
但在表面之下，复杂性和争议并不缺乏。
零售：依然坚挺
零售业，出人意料地，依旧稳住了阵脚。尽管近年来消费者信心遭遇重创，2025年第一季度的数据表明，地段优越、注重体验的零售项目——尤其是生活方式商业区与混合用途中心——表现出强劲韧性。回报率为正，出租率基本稳定。
是什么支撑了这一趋势？是多种因素的结合：持续的人口迁移、城市人流的回归，以及房东和租户在数字与实体结合的商业模式上的积极转型。虽然临街零售仍存在一定风险，但毫无疑问，最优质地段的资产正不断证明其价值。
工业：不再火热，但余温犹存
在经历多年高速增长后，工业板块已回归更为理性的节奏。物流、仓储与履约空间的需求依然强劲，但投资者变得更为挑剔。
租金已趋于平稳，部分区域的激励措施开始增加，这可能表明本轮工业热潮已接近顶点。尽管如此，全国空置率仍低于2%，这证明该板块基础仍然稳固，尽管市场预期有所降温。
办公楼：分化明显的市场
办公楼板块已成为市场分化最显著的领域。
高端、地处核心位置的办公空间正重新吸引市场关注。由于租赁条款更为有利，租户纷纷抓住机会，以折扣价升级至更现代、优质的办公空间。
然而，这一“升级周期”也带来了明显牺牲品——次级办公资产。许多这类资产正陷于空置率高达两位数、租户兴趣低迷的困境。随着澳大利亚企业继续探索混合办公模式，这类资产的长期需求仍存在不确定性。
简而言之：办公市场如今不再只是“地段为王”——品质、体验和 ESG（环境、社会和治理）标准才是关键。
前方动荡：政治、政策与公众反弹
除了基本面之外，更广泛的背景正在发生转变，可能重塑投资者情绪。
联利集团风波
联利集团（Lendlease）与澳大利亚几家最有影响力的养老基金——包括 UniSuper、Hostplus 和 Aware Super——之间爆发了公开争议。这些基金对联利旗下价值496亿澳元的 APPF 平台的费用结构和治理方式表示不满，已引发退出的讨论，同时也为 Mirvac 接管管理权打开了大门。
这场高风险的拉锯战引发了更深层次的问题：透明度、利益一致性，以及澳大利亚机构房地产管理的未来走向。
地方税负冲击：以汤斯维尔为例
在汤斯维尔，一项将商业地税提高50%的提案引发了当地商界的强烈反弹。虽然这看似一则区域性新闻，但却折射出一个更广泛的问题：在财政压力之下，地方议会正越来越多地依赖商业房东和企业填补预算缺口。
这种地方成本增长在宏观分析中往往被低估，但对收益率与运营规划——特别是在二级市场中——可能带来深远影响。
值得关注的区域趋势
澳大利亚的房地产复苏并非步调一致。关键区域市场正走出截然不同的发展轨迹：
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纽卡斯尔表现亮眼，在基础设施和人口增长带动下，租赁需求和投资者兴趣持续升温。
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布里斯班与珀斯继续从州际人口迁移、大型基建支出和价格可负担性中获益。
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相比之下，墨尔本则依然滞后。人口恢复缓慢、办公市场结构碎片化、以及政治不确定性持续压制市场情绪——不过这或许正是战略型投资者发现价值的起点。
投资者视角：五大关键要点
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品质至上：无论零售还是办公，地段优越、设计出众、符合 ESG 标准的资产恢复更快，更受关注。
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降息或将引发市场动作：随着市场预期澳储行将降息，投资者应为资本成本改善后的快速响应做好准备。
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治理风险回归焦点：联利与 Mirvac 的争议提醒我们：不要忽视谁在管理你的资金，以及管理方式是否透明合规。
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次级办公资产风险依旧：除非存在清晰的重塑路径，否则这类资产仍可能长期搁置。
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关注地方议会：地方政府政策（尤其是地税策略）对资产表现有着深远而持久的影响。
那么——我们究竟处于什么位置？
早在二月，我曾说我们正处于“午夜差二十分钟”。而现在，时钟似乎已悄然拨动。也许我们已到了“午夜过一刻”——初期的恐慌已过去，但本轮周期的完整故事仍在书写之中。
眼下尚未看到明确的曙光，但轮廓正在逐渐显现：一个不再仅由收益率和空置率决定的市场，而是被治理结构、地方政治以及不断变化的租户需求共同塑造的市场。
下一阶段不会奖赏被动者。它将奖赏那些愿意深入参与、着眼长远、并勇于拥抱复杂性的投资者。
直到下次见，
Mark Wizel