街头胜于官宣
一个令人不安的真相正在墨尔本中央商务区的街道上回响：
这里不再让人感到安全。
在这座城市工作与往来近二十年，我可以有把握地说，如今的氛围前所未见。警笛声仿佛成了城市的背景音乐。随机暴力事件不再是零星个案，而是每日新闻推送的一部分。由社会困境、药物滥用与政策漂移共同驱动的街面失序，已达到信心从脆弱走向破裂的程度。
无家可归现象一直存在，它需要同情、体系化应对与持续投入。但如今的调性已然改变。许多露宿者的困境与不稳定程度远超以往周期。不可预测性——甚至危险感——已成为当下城市体验的核心特征。
房地产的实体属性：为何治安攸关重大
商业地产本质上属于实体资产类别。与科技或加密资产不同，它存在于真实的生态环境中，其表现与周边环境的感知与现实密不可分。
当安全恶化，连锁效应立竿见影且可量化：
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人流减少：员工与访客避开特定街区，消费与互动下降。
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租赁风险上升：企业，尤其是餐饮与零售，面对客流下滑与安保成本增加。
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资本价值下滑：投资者调整风险溢价；收益率在信心退潮中上扬。
简单来说：当人们感到不安全，物业表现便会下滑。
对墨尔本CBD办公市场而言，这尤为沉重——在经历疫情与混合办公模式的双重冲击后，刚刚出现微弱企稳迹象之时（正如我今年早些时候所称的“凌晨十二点一刻”），街面犯罪的激增恐将时钟再次拨回。
亚洲资金的潜在撤退
维多利亚州长期以来的核心竞争力之一，是吸引亚洲资本——从学生与游客到高净值投资者乃至机构资金。他们不仅带来金融资源，更提供文化与社会活力，塑造了现代墨尔本。
然而，安全稳定是这些资本流动的前置条件。
来自新加坡、中国、马来西亚、香港与韩国的投资者高度重视城市安全。一旦外界形成“墨尔本容忍甚至无法管控犯罪”的印象，投资圈的隐忧将迅速扩散，后果深远：
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旅游与零售消费减少；
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公寓预售与投资放缓；
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学生公寓（PBSA）、长期租赁（BTR）与市区住宅吸纳受压；
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机构资金对维州商业地产配置趋冷。
对于高度依赖外部资本的州而言，此风险不容忽视。
政府表态 vs. 街头现实
官方依旧强调“城市是安全的”。但这不是生活其间者的真实感受。
当话术与现实脱节，决策者的公信力便会动摇。
当务之急不是更多安抚，而是可见与果断的行动：
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更持续的警力部署与街面执法；
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为重度困扰者提供整合性的心理健康与戒治支持；
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政府、业主与商户间的协同行动，重建CBD信心。
墨尔本CBD不仅是地理中心，更是维州经济的象征性心脏。它的健康状况影响着从大学区、人流旅游到办公楼估值与零售生存能力的一切。
抗议与形象：周末的代价
另一个必须正视的问题，是周末抗议活动的频率与扰动程度。
表达权与示威自由固然重要，但近期CBD抗议规模与持久性已至临界点。每逢周末主要路口封闭，无论议题为何，都使墨尔本作为“正常运转与便捷可达之都”的形象受损。
累积效应隐蔽却强大：
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访客与家庭避开市区——周末原本是零售与餐饮复苏的关键时段，如今却成了“禁区”；
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投资者与国际观察者注意到反复的社会混乱，解读为治理能力下滑；
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租户信心受挫——在用工短缺与成本压力下零售商承受不起贸易流失。
工作日示威尚可容忍；但周末，本应属于居民、小商户与游客的时段，却被反复扰动，进一步加深CBD“失控与不友好”的观感。
当局亟需重新审视示威时间规则，在保障表达自由与恢复市中心可达性之间取得平衡。墨尔本的复苏依赖活力，而非停滞。
价值下行的长期风险
数据已经相当严峻。墨尔本CBD商业资产正经历过去三十年来最长、最深的估值修正周期——甚至超过全球金融危机。当年GFC两年后即见复苏，而今新冠爆发五年有余，全面回升迹象仍模糊。
如今治安危机与持续的不安氛围，更可能延长并加深停滞：
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二级办公资产面临结构性过时风险；
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人流较弱区域的零售收益率进一步走阔；
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资本外流至布里斯班、珀斯及秩序更稳的区域市场。
结语：守护城市最宝贵的资产
墨尔本的城市复兴仰赖信任重建——一个无法靠营销口号或旅游宣传重塑的信任。
它始于安全感的恢复——让生活、工作与投资于此的人安心。
犹豫时代已过。
街头的声音已胜过记者会。
是时候倾听了。
若我们未能果断行动，不仅声誉受损，更将见证最关键资产——墨尔本CBD——在无声中缓慢贬值。
直到下次见，
Mark Wizel